Для любого юридического действия, которое связано с недвижимостью, необходимы документы, подтверждающие право собственности на нее. Эти бумаги играют важную роль в сделке, аналогичную роли паспорта у гражданина. Точно так же, как человек без паспорта не может совершать юридически значимые действия, недвижимость без правоустанавливающих документов нельзя продавать, покупать или обменивать. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права собственности. Список таких документов приведен в статье 17 Закона о государственной регистрации прав, однако он не исчерпывающий. Основными требованиями к этим документам являются их соответствие действующему законодательству на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие информации о недвижимости, ее владельце и виде права на нее.
Примеры документов, которые подтверждают права на недвижимость, включают в себя:
— для совершения сделок с недвижимостью (продажа, дарение, обмен, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и т. д.) требуется соответствующее оформление документов, а в некоторых случаях их регистрация;
— утвержденные государственными и муниципальными органами власти акты о вводе в эксплуатацию завершенных строительством объектов;
— выданные нотариусом свидетельства о праве на наследство;
— окончательные судебные решения, касающиеся прав на недвижимость, и решения апелляционных, кассационных и надзорных инстанций (при достижении сторонами мирового соглашения в ходе судебного процесса, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утвержденное судом);
— справки о полной оплате членских взносов в ЖСК, ГСК, ДСК (с информацией о членстве, дате и размере оплаты, описанием недвижимости, за которую взнос был уплачен, подписями председателя кооператива и печатью);
— свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников» иные документы, выданные различными органами, не являются правоустанавливающими, могут прилагаться только к основным документам;
— для регистрации прав на недвижимость и получения соответствующего свидетельства требуется представить правоустанавливающие документы на объект и кадастровый план земельного участка (если имеется).
Для установления прав на земельные участки обязательным является наличие следующих юридических документов:
Это могут быть записи о соглашениях, судебные решения, свидетельства о праве на наследство; а также постановления деревенских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных представителей о передаче земельных участков. Важно, чтобы все документы, принятые после 29 октября 1993 года, были зарегистрированы в Комитете по управлению земельными ресурсами и землеустройству.
Есть возможность подтверждения прав граждан на земельные участки.
Например, такие документы как удостоверение о владении земельным участком (в соответствии с решением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177); или документ, подтверждающий право собственности на землю (согласно указу Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767);
— В соответствии с упомянутым ранее постановлением №177, существует особое удостоверение о праве наследования земельного участка на всю долгую жизнь.
— Согласно указаниям №177, имеется акт о постоянном (бессрочном) праве пользования участком земли.
До 29 октября 1993 года выдаваемые Сертификаты о праве на землю в Московской области, основанные на решениях о предоставлении земельных участков, имели голубые бланки. Новые Сертификаты теперь выдаются на розовых бланках. Чтобы действовать, Сертификат должен быть зарегистрирован в земельной книге. Важно отметить, что эти Сертификаты, а также Сертификаты о праве на недвижимость, сами по себе не устанавливают право (хотя многие ошибочно считают обратное) и имеют юридическую силу только в связке с соответствующим решением о выделении земельного участка, договором купли-продажи или свидетельством о наследовании и т.д.
Требования к документам, устанавливающим права
Информационные документы о недвижимости предоставляют информацию о объекте, его владельце и отношениях между ними. Они должны содержать описание недвижимости для идентификации (адрес, назначение, кадастровый номер и т.д.), данные о владельце или организации, вид права на объект. Также требования к техническому исполнению документов: тексты должны быть четкими, полное наименование организаций без сокращений, указание адресов. Полные ФИО физических лиц, полные адреса. Документы без исправлений, зачеркнутых слов и других повреждений принимаются. Многостраничные документы должны быть пронумерованы и заверены печатью нотариуса или органа власти.
Время действия документов о праве собственности
С момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятого 31 января 1998 года, в России установлен унифицированный порядок регистрации. Однако возникает вопрос о сроке действия правоустанавливающих документов, выданных до этого времени. Существует ли определенный срок, в течение которого документ сохраняет свою юридическую силу? Как правило, если документ составлен в соответствии с действующим законодательством на момент его составления, то он считается действительным. Тем не менее, новый закон может установить срок действия документа, и по истечении этого срока возможно потребуется оформить новые отношения. Например, право на постоянное бессрочное пользование земельным участком, находящимся под приватизированным предприятием, истекает 1 января 2010 года. Юридические лица и предприниматели должны выкупить землю или оформить аренду до указанной даты. Обычно правообладатели могут сами решать, изменять документы на свою недвижимость или оставить их без изменений. Владельцы дачных домов в садоводческих товариществах и кооперативах имеют право пользоваться своим земельным участком и постройками, однако если им нужно продать или завещать свое имущество, им придется оформить новые документы в соответствии с новыми правилами. Закон также предусматривает обязательную регистрацию ранее возникших прав, если человек собирается совершать какие-либо сделки с недвижимым имуществом. В таких случаях ему будет выдано новое свидетельство о регистрации.
Необходимо акцентировать внимание на всех неподходящих элементах в представленных документах; проверить наличие печатей и штампов об официальной регистрации и содержание в них сделанных пометок; убедиться в подлинности подписей и печатей. Важно тщательно изучить юридически значимые документы и свидетельства — они не должны противоречить информации в других справках и документах, необходимых для осуществления сделки. Для большинства документов, зарегистрированных после февраля 1996 года, требуется акт передачи, подписанный всеми сторонами договора.
Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права.
Примеры документов, необходимых для осуществления прав, связанных со сделками с недвижимостью.
- Для подтверждения собственности на жилой объект в Москве необходимо предоставить исходное свидетельство (выданное с 1991 по 2000 год) розового цвета. В случае утери оригинала допустимо предоставление копии иного цвета с соответствующей отметкой.
- Документ содержит информацию о форме собственности (совместная или долевая), перечень граждан, которым предоставлено право на проживание в квартире, но отказавшихся от приватизации. Этот контракт связан с приватизацией муниципального и ведомственного жилья.
- Отчет о произведенных платежах относится к жилым помещениям жилищно-строительного кооператива и должен быть подписан председателем и главным бухгалтером кооператива, а также иметь печать организации и шифр учета в Росрегистрации.
- Жилищный сертификат — специальный документ, удостоверяющий законную регистрацию права на недвижимость (до 2007 года он имеет зеленый цвет с водяными знаками, начиная с 2007 года — розовый, как показано на изображениях).
При осуществлении сделок с жилой недвижимостью важно обращать внимание на документы, подтверждающие вторичное правоустанавливание, в том числе:
Для проведения сделок купли-продажи, обмена, дарения, раздела долей, наследования нужно удостовериться в достоверности данных нотариуса, обратившись в нотариальную палату и проверив его шифр учета в ЕГРП. Также рекомендуется изучить предыдущих владельцев квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно узнать историю жилья и проконсультироваться с нотариусом, который участвовал в предыдущем сделке.
- Оформление свидетельства о наследовании, полученного в соответствии с законом или на основании завещания, осуществляется только нотариусом. Для проверки наличия или отсутствия наследников первой очереди, не упомянутых в этом свидетельстве, и ознакомления с документом, подтверждающим смерть предыдущего владельца наследства, необходимо предпринять соответствующие действия.
- Для проверки подлинности судебного решения следует обратиться к номеру дела в Росрегистрации, который можно получить через секретаря судьи, вынесшего это решение. Также необходимо удостовериться в наличии других судебных решений по данному делу и проведении надзора.
— Для обеспечения пожизненного содержания заключается договор ренты.
— Существуют два возможных варианта заключения договора ренты.
- Для избежания уплаты налогов на дарение и наследование между членами семьи, в случае смерти владельца, лицо, которое выплачивает ренту, автоматически становится собственником.
- Между двумя физическими лицами заключается соглашение о постоянной финансовой поддержке бывшего владельца и оказании ему необходимого ухода. По окончании жизни получателя ренты, плательщик становится полноправным владельцем квартиры. Важно отметить, что договор ренты может быть расторгнут, если получатель не удовлетворен условиями его исполнения.
Порядок передачи и приема жилого помещения.
Этот текст, прилагаемый к основным договорам, зарегистрированным после 1 марта 1996 года, является гражданским актом (согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). После оформления сделки, высвобождения квартиры как от юридических, так и физических лиц, а также передачи квитанций, счетов и книжек об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и ключей от квартиры, данный документ должны подписать как прежние, так и новые владельцы жилья. Он подтверждает отсутствие претензий между сторонами по указанной квартире. Этот акт является обязательной частью сделки и свидетельствует о полном выполнении договора купли-продажи.
Важно отметить, что формы документов, устанавливающих право собственности на квартиру, определяются причиной возникновения такого права и различаются в зависимости от времени их получения и типов собственности. Постоянные изменения и дополнения в законодательстве, касающемся жилищных правоотношений, приводят к расширению или уточнению перечня документов. Наша компания по недвижимости «ЦДН» проведет юридическую проверку документов, соберет все необходимые бумаги и справки для проведения сделки, что поможет сократить время и издержки.
Пакет документов для оформления права собственности
Когда у человека есть право на жилой дом, квартиру или другое имущество, он может распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, использовать в залог и т.д. Права устанавливающий документ определяет, какие именно права возникли, у кого они возникли и когда.
Где можно найти список документов, устанавливающих права
Законом Российской Федерации № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015) утвержден в 2015 году. В пункте 2 статьи 14 этого закона перечислены документы, необходимые для регистрации прав в Российском государственном реестре. В список включены:
- документы государственных органов;
- соглашения, относящиеся к недвижимости;
- процесс приватизации; сделки по передаче частной собственности; передача государственных активов в частную собственность
- документы, устанавливающие наличие права на наследство;
- постановления судебных органов; решения судебных органов; акты суда; судебные постановления; судебные решения; решения правосудия
- планы, определяющие границы участков;
- другие письменные материалы.
Список ясно показывает, что закон перечисляет различные виды документов, устанавливающих право, однако конкретные типы не указаны. Таким образом, документом, подтверждающим право собственности на жилье, может быть как договор купли-продажи, так и договор дарения, или даже договор залога, если человек взял ипотеку, но потом отказался от нее, и квартира стала собственностью банка. Существуют и другие договоры, удостоверяющие права на недвижимое имущество. Они возникают в результате применения других законов и нормативных актов.
Суть, изложенная в данном документе
Какие вопросы должен решать документ, устанавливающий право?
- кто является владельцем имущества;
- Какая категория прав принадлежит владельцу?
- Каков характер данного объекта?
Собственностью частных лиц чаще всего являются квартиры, дома и участки.
- эксклюзивной (личной, индивидуальной);
- Одним из вариантов преобразования текста может быть следующее: Путем использования русского языка было осуществлено изменение исходного текста, что придало ему уникальность и отличило его от других текстов.
В первом случае объект находится исключительно под владением одного человека, а во втором случае объект принадлежит нескольким совладельцам. Доли могут иметь различную конкретность (например, одна комната) или абстрактность (например, 1/3 квартиры или 6/14). Ранее люди имели удостоверения, подтверждающие их право собственности в таких ситуациях. Однако с 2016 года эти удостоверения были аннулированы, и в настоящее время информацию о долевых собственниках можно найти только в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Это приводит к появлению новой группы бумаг, именуемых правоподтверждающими.
Сущность правоподтверждающих документов
Для частных лиц в России основным документом, подтверждающим их право на владение квартирой или ее частью, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую выдает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Этот документ подтверждает факт наличия у вас законного права на владение и использование указанной недвижимости. В случае если речь идет о правах, возникших до 2016 года, основным документом, подтверждающим право собственности, будет свидетельство о праве собственности.
В чем отличие между правоустанавливающим и правоподтверждающим документом
Один из них, который устанавливает права, является необходимым для оформления сделки в органах регистрации. Например, это может быть договор купли-продажи или дарения. Другой документ, который подтверждает права, удостоверяет наличие объекта в реестре и его принадлежность определенному лицу. Органы регистрации могут предоставить выписку из ЕГРН по запросу, но это не означает автоматического изменения в реестре. Для этого требуется наличие документа, подтверждающего передачу права от одного лица другому.
Когда необходим этот документ
Если у вас есть планы продать, обменять или сдать в аренду свою квартиру, вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие ваше право собственности. Для проведения сделки в Росреестре необходимо подать заявление от собственника и подписанный договор. После того как новый владелец захочет продать квартиру, его права уже будут зафиксированы в реестре. Поэтому хранить договор дома с другими документами необязательно, поскольку владелец сможет воспользоваться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
При сдаче квартиры в аренду не нужно предъявлять договор об управлении недвижимостью. Достаточно просто предоставить выписку из документов. То же самое касается и владельцев, которые получают льготы, такие как льготный тариф на коммунальные услуги или субсидию. Для них необходима выписка из ЕГРН, а не оригинальный документ о праве собственности на объект недвижимости.
Новый порядок документооборота: электронные документы без печатей
С начала 2022 года Росреестр перешел на электронный документооборот, что означает, что договор о покупке недвижимости больше не будет содержать печать, подтверждающую его регистрацию в Реестре. Бумажный договор стал менее значимым, так как теперь он нужен только для регистрации сделки в Реестре, в остальных случаях он не имеет юридической силы.
Когда стоит быть начеку
При покупке жилья важно обращать внимание на информацию из выписки ЕГРН. На основе этого документа нужно определить следующее:
Необходимо проверить соответствие ФИО человека, с которым ведутся переговоры, данным в выписке ЕГРН, чтобы убедиться в его статусе владельца. Если есть расхождения, нужно удостовериться в наличии доверенности на право продажи. Важно удостовериться, что доверенность содержит не только «право продажи», но и перечень всех полномочий, переданных этому лицу, таких как проведение переговоров, подписание документов (каких именно), получение денег за продажу квартиры и другие действия.
Что представляет собой это имущество. Если оно является долевым, необходимо получить письменное согласие остальных совладельцев для продажи.
Возникновение и причины возникновения собственности указаны в документе «Основание». При запросе в реестре можно изучить историю смены владельцев. Если установится, что в последние три года квартира часто меняла владельцев, то будет проще отказаться от приобретения, чем разбираться в причинах этой суеты и проверять законность всей истории или возможные юридические споры, возникающие в суде.
Дополнительной важной информацией, которую нужно знать о выписке, является документ, удостоверяющий собственность и имеющий ограниченный срок действия. В течение месяца может произойти изменение собственника или же квартира, ранее не обремененная, может внезапно стать «обремененной» по решению суда (с ограничением права собственника распоряжаться ею). Поэтому стоит обращать внимание на сроки действия документа и отказываться от сомнительных сделок.
Способы защиты прав собственности на недвижимость
В данном разделе мы рассмотрим различные методы обеспечения безопасности владения недвижимостью. Для защиты своих прав на недвижимость необходимы определенные действия, которые помогут избежать возможных споров и конфликтов.
- Оформление прав на недвижимость через нотариуса — процедура, которая подтверждает законность сделки и защищает интересы всех сторон.
- Регистрация собственности в установленном порядке в органах регистрации прав на недвижимость обеспечивает ее юридическую защиту.
- Заключение договоров купли-продажи или аренды недвижимости — основной инструмент защиты прав собственности.
- Проведение тщательной проверки юридической чистоты объекта перед его приобретением — поможет избежать проблем в будущем.
- Привлечение квалифицированных специалистов, таких как юристы и агенты по недвижимости, для консультаций и помощи в защите прав собственности.
Значимость проверки документов перед приобретением недвижимости
Перед тем, как приступить к совершению сделки по покупке недвижимости, необходимо провести тщательную проверку всех необходимых документов. Это поможет избежать различных неприятностей и нежелательных последствий в будущем.
Осмотрите документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости. Исследуйте историю собственности данного объекта, чтобы удостовериться, что он не находится под каким-либо обременением или арестом.
Проверьте соответствие всех данных в договоре купли-продажи с реальным состоянием объекта недвижимости. Убедитесь, что указанная площадь и описание объекта соответствуют реальному положению дел.
Обратите внимание на наличие всех необходимых разрешительных документов и сертификатов на объект недвижимости. Проверьте, что все строения и коммуникации находятся в правовом порядке и соответствуют требованиям закона.
Важно запросить у продавца все документы, необходимые для проверки юридической чистоты сделки. Напомните себе, что тщательная проверка документов перед приобретением недвижимости позволит избежать множества проблем и споров в будущем.
Значимость законной помощи в процессе сделок с недвижимостью
При осуществлении сделок, связанных с приобретением, продажей или арендой недвижимости, крайне важно иметь квалифицированную помощь юриста или специалиста в области законодательства. Это позволит избежать множества проблем и конфликтов, которые могут возникнуть в процессе совершения таких сделок.
- Неправильное оформление документов: одной из основных ошибок, которую совершают люди, приобретающие недвижимость, является неправильное оформление договоров и других юридических документов. Несоблюдение формы, содержания или порядка оформления может привести к неприятным последствиям в будущем.
- Незащищенность прав собственности: без правильной защиты прав на недвижимость, собственник может столкнуться с проблемами, связанными с возможными исками или претензиями со стороны третьих лиц.
- Недостаточная проверка документов: перед приобретением недвижимости необходимо тщательно проверить все юридические документы, связанные с объектом сделки. Недостаточная проверка может привести к приобретению недвижимости с обременениями или недопустимыми рисками.
Значение законной защиты при сделках с недвижимостью
Правовая защита при сделках с недвижимостью включает в себя ряд важных аспектов, таких как проверка юридической чистоты объекта недвижимости, правильное оформление договоров, защита прав собственности и предотвращение возможных споров или проблем в будущем.
Правильно организованная юридическая поддержка поможет избежать негативных последствий и обеспечить владельцу недвижимости спокойствие и уверенность в законности своих прав.