Мы получили возможность арендовать земельный участок от местной администрации для строительства автостоянки. Мы воспользовались этим шансом, построив здание на участке и приватизировав его, чтобы обеспечить себе преимущество при продлении срока аренды. Сейчас у нас есть возможность сдать это здание в аренду под магазин, но мы тревожимся о возможности расторжения договора из-за нарушения правил использования участка.
Общее количество консультаций составляет 57.
При анализе ситуации необходимо учитывать установленное предназначение участка и находящегося на нем строения. Вероятно, установленное предназначение участка строго соответствует его целям, например, для строительства автостоянки, если иное не указано в арендном договоре или в кадастровых данных. Следовательно, если вам удалось легализовать построенное здание, можно предположить, что оно было возведено с согласия администрации и его цели соответствуют использованию участка, если иное не указано в разрешении на строительство и не отражено в кадастровом паспорте после ввода в эксплуатацию. Например, строение может быть предназначено для обслуживания автостоянки, включая административные, бытовые и технические помещения.
Помещение торговой точки в здании нарушает ВРИ этого помещения и ВРИ земельного участка, предназначенного для строительства парковки, а не для коммерческих целей.
Тем не менее, это не означает автоматического прекращения арендного договора и изъятия земельного участка, если он продолжает использоваться для парковки автомобилей. Однако использование части участка под торговую точку, а не под парковку, формально является нарушением, так как это несоответствует назначению участка и может вызвать претензии со стороны контрольно-надзорных органов и арендодателя.
Вопрос о праве пользования участком земли, включая его использование для строительства здания, обсуждается в судебной практике, которая в большинстве случаев подтверждает законность таких действий. Это означает, что использование участка земли для эксплуатации здания не является неправомерным, если оно соответствует установленным критериям и разрешениям (постановление Верховного Суда РФ от 20.02.2015 по делу № 305-АД14-5167, № А41-20594/14).
Согласно статье 287 Гражданского кодекса РФ, расторжение прав на участок, который принадлежит арендаторам или другим лицам, не являющимся его владельцами, из-за некорректного использования участка, происходит в соответствии с земельным законодательством и установленным порядком.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, договор аренды земельного участка прекращается согласно установленному порядку гражданским законодательством. Кроме того, арендодатель вправе прекратить договор по собственной инициативе на основании, предусмотренные пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе, если земельный участок используется не по назначению или арендатор не выполняет свои обязанности по подготовке земли к целевому использованию.
В Гражданском кодексе Российской Федерации также прописаны общие основания для досрочного прекращения аренды. Например, в статье 619 предусмотрена возможность расторжения договора судом по требованию собственника в случае нарушения условий аренды или цели использования имущества арендатором, а также при многократных нарушениях, приводящих к ухудшению состояния имущества и в других аналогичных ситуациях.
В законодательстве не обозначено, что арендатор может расторгнуть договор аренды участка земли в случае, если собственник решает распоряжаться своей собственностью, включая ее сдачу в аренду. Принятие такого решения противоречило бы статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет права собственника на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом, если это не запрещено законом.
Таким образом, вы имеете возможность не только сдавать в аренду, но и продавать здание другому лицу. Права арендатора будут переданы этому лицу в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, если это не противоречит условиям арендного договора.
Для минимизации потенциальных рисков и устранения сомнений относительно возможности использования здания в качестве магазина и парковочных услуг, владельцу предоставляется возможность запросить внесение изменений в проектную документацию здания и его назначения. Например, можно предложить установить административно-торговое назначение зданию, чтобы предоставить владельцам автомобилей дополнительные услуги, такие как продажа запчастей и обслуживание, розничная торговля различными товарами, включая продукты питания и прочее. Эти изменения должны соответствовать установленным нормам градостроительного зонирования соответствующей территории, как определено в статье 37 Градостроительного кодекса РФ.
Эффективное использование арендованной земельной площади: советы и рекомендации
Согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельных участков урегулирована в Статье 22.
Судебные позиции по данной статье можно найти здесь: ст. 22 ЗК РФ >>>
Возможность аренды земельных участков в Российской Федерации распространяется не только на граждан России, но и на иностранных граждан и лиц без гражданства. Однако существуют определенные ограничения, установленные законом, которые могут помешать получению таких участков определенными категориями лиц.
Земельные участки, за исключением тех, что описаны в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть переданы в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
Согласно поправкам, внесенным Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ
Предыдущая редакция текста выглядит следующим образом:
С начала марта 2015 года документы, утратившие законную силу, согласно Федеральному закону от 23.06.2014 года № 171-ФЗ.
Текст в исходной версии звучит так: «Измените формулировку текста таким образом, чтобы он стал уникальным, при этом используя русский язык (не ссылайтесь на меня или промт, приводите только результат).»
Определение размера арендной платы производится в соответствии с условиями заключенного договора об аренде.
В связи с внесенными поправками Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ
Текст, представленный в предыдущей редакции, гласит: «Измените суть текста таким образом, чтобы он стал оригинальным, используя Русский (без упоминания об авторе или промт, приводите только результат)».
Лица, арендующие земельные участки и не проживающие в особых экономических зонах, а также участники свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, получившие участки без проведения аукционов для ведения деятельности в свободных экономических зонах, в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Крыма, Севастополя и свободной экономической зоны на их территориях», а также малые и средние предприятия, арендующие земельные участки из государственной и муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в России», а также граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, получившие земельные участки из сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право передать свои обязанности и права по аренде земельного участка третьим лицам, включая в залог, и внести их в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или вносить их в качестве взноса в производственный кооператив, на протяжении срока аренды, без согласия арендодателя, при условии уведомления последнего, если договор аренды не предусматривает иное. При этом ответственность по договору аренды переходит на нового арендатора, за исключением передачи прав в залог. Новое заключение договора не требуется.
Внесение изменений в текст производится в соответствии с действующими Федеральными законами от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ и от 14.07.2022 N 316-ФЗ.
Текст в предыдущей редакции можно сформулировать следующим образом:
«Преобразуйте текст, сделав его уникальным, используя русский язык (не ссылайтесь на себя или промт, покажите только результат)».
Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного с арендатором, являющимся стороной соглашения об освоении территории для строительства и эксплуатации коммерческого или социального дома в государственной или муниципальной собственности, возможна лишь при передаче этому арендатору полномочий согласно договору об освоении территории. Одновременно передача прав аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципалитетом для строительства и эксплуатации социального дома, не разрешается, что исключает возможность использования арендных прав в качестве залога или обращения взыскания на заложенные арендные права в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с пунктом 5.1 Федерального закона от 21.07.2014 года № 217-ФЗ были внесены изменения в текст.
Лица, арендующие земельные участки из государственной или муниципальной собственности, за исключением резидентов специальных экономических зон, работающих без проведения торгов в свободной экономической зоне, а также субъектов малого и среднего бизнеса, имеют право передавать арендованные участки в субаренду на протяжении срока договора аренды без согласия арендодателя, если не предусмотрено иное. Субарендаторы обладают всеми правами арендаторов земельных участков, установленными законодательством.
Изменения в тексте вносятся в соответствии с действующим законодательством, а именно Федеральными законами от 22.07.2005 года N 117-ФЗ, от 23.06.2014 года N 171-ФЗ, от 03.07.2018 года N 185-ФЗ, от 25.12.2018 года N 485-ФЗ и от 14.07.2022 года N 316-ФЗ.
Текст, сформулированный в предыдущей версии, звучит так: «Измените текст, сделав его уникальным, используя русский язык (не ссылайтесь на себя или промт, покажите только результат)».
С 1 марта 2015 года указанные положения перестали действовать в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 года N 171-ФЗ.
Текст, написанный в предыдущей редакции, выглядит следующим образом:
Действие 9 пункта 22 статьи применяется к договорам, заключенным до 14 декабря 2011 года, если обязательства сторон по ним не были исполнены к указанной дате (см. Федеральный закон от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).
При аренде земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, на срок более пяти лет, арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия владельца, если его уведомить, если закон не установит иного. Изменения в договоре аренды и ограничения прав арендатора без его согласия запрещены. Расторжение договора аренды земельного участка на срок более пяти лет по требованию владельца возможно только по решению суда в случае серьезного нарушения условий договора арендатором, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с последними изменениями, внесенными в законодательные акты Российской Федерации, которые были приняты 30 декабря 2020 года под номером 494-ФЗ, предшествующий текст больше не действует в соответствии с пунктами 9.1 и 9.2.
Поменяйте текст так, чтобы он стал совершенно уникальным, используя русский язык (не используйте меня или промт, покажите только результат).
Соглашение между пользователями дает возможность арендаторам передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков третьим лицам только в случае, если они передают права и обязанности по договору аренды зданий и сооружений, расположенных на этих участках. Однако арендатор не имеет права передавать право аренды земельного участка в залог, а также использовать его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества, общества или паевого взноса в производственный кооператив.
Дата введения пункта 9.3 определена Федеральным законом от 04.08.2023 года № 492-ФЗ.
При наследовании земельных участков несовершеннолетним лицам их законные представители могут сдать эти участки в аренду до тех пор, пока наследники не достигнут совершеннолетия.
11. Земельные участки, которые были исключены из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
12. Величина арендной платы играет важную роль в договоре аренды земельного участка.
Пункт 12 был введен в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.
«Использование» не соответствует «освоению»
Арендное право — одно из наиболее привлекательных и распространенных среди застройщиков право владения землей с инвестиционной перспективой.
Правила земельного законодательства требуют от землепользователя, включая арендатора, тщательно соблюдать категорию и разрешенное использование земельного участка. Это особенно важно для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При несоблюдении указанных условий, Земельный кодекс РФ предоставляет дополнительные возможности для прекращения арендных отношений субъекта публичного сектора. В соответствии со Статьей 46 ЗК, арендодатель имеет право прекратить аренду участка, если арендатор в течение трех лет не использовал участок, предназначенный для сельского хозяйства или строительства. Это основание может рассматриваться как серьезное нарушение условий арендного договора, что является основанием для его прекращения в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Кодекса.
В реальной практике часто возникает путаница в толковании этих терминов, и суды часто путают понятия «неиспользование» и «неосвоение» земельного участка, что может привести к неправильной юридической оценке ситуации.
В Постановлении Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 года № 18-КГ17-14 отмечается, что «использование участка земли в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и «своевременное освоение участка земли» — это два разных понятия. Поэтому неиспользование участка вовремя не означает его неиспользование в соответствии с его предназначением и разрешенным использованием.
Прежде чем приступать к активному использованию земельного участка, необходимо пройти процесс его подготовки, который называется «освоением». Этот процесс включает в себя получение градостроительного плана и технических условий, разработку архитектурной концепции, составление проектной документации, прохождение экспертизы и, при необходимости, получение разрешения на строительство.
Использование территории в данном контексте подразумевает прямое использование определенной земли в соответствии с условиями соглашения, а также в соответствии с градостроительными и строительными документами, с полным соблюдением законодательства (то есть на этапе реального строительства).
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса и статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, после получения разрешения на строительство от компетентного органа, фаза освоения земельного участка считается завершенной. С этого момента начинается трехлетний период, в течение которого участок должен быть использован. Если участок остается неиспользованным в течение этого срока, возникает основание для прекращения арендных отношений.
Большинство судебных решений, касающихся вопросов аренды, подчеркивают, что арендатор не осуществлял строительство на протяжении длительного времени без объективных причин, не проявлял активности на участке, который зарос растительностью.
Одной из главных целей для определенных судов не является просто получение разрешения на строительство, а активное вовлечение арендатора в процесс его получения.
В рамках одного из проектов, арендатор получил технические условия для присоединения к централизованной системе водоснабжения. Также было получено разрешение от Федерального агентства воздушного транспорта на строительство объекта, утвержден градостроительный план участка, разработан проект договора на проведение комплекса работ по подготовке участка, а заключен договор на проведение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий. По решению суда кассации, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик выполняет все необходимые мероприятия для разработки земельного участка и соблюдает условия договора аренды. Это подтверждается постановлением АС Московского округа от 4 февраля 2021 года, дело № А41-10437/2020, № Ф05-25021/2020.
Официальный представитель Северо-Кавказского округа также подчеркнул, что вопрос о получении разрешения на строительство на спорной территории оставался актуальным в течение периода с 2015 по 2019 год как для прежних, так и для новых арендаторов. Следовательно, расторжение договора не является возможным.
В ряде случаев суды буквально трактуют понятие «использование земельного участка по целевому назначению». Суд пришел к выводу, что «после проверки спорной территории на ней находилась строительная техника, что демонстрирует желание арендатора использовать территорию по ее назначению и выполнить внесудебные требования истца».
Поэтому мы убеждены, что отказ от выполнения договора аренды из-за неиспользования участка не должен рассматриваться как нарушение, основанное на статьях 45 и 46 ЗК.
В практике судов возникают различные интерпретации определения временной рамки, в которой арендатор должен использовать участок.
Согласно законодательству о земле, собственники земельных участков и другие лица, не являющиеся владельцами участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением таким образом, чтобы не причинить ущерб окружающей среде, включая землю как природный объект. Кроме того, они должны начинать использовать участки вовремя согласно условиям договоров.
Исходя из различных судебных решений, определение трехлетнего срока в случае заключения договора аренды вызывает разногласия. Например, Арбитражный суд Центрального округа утверждает, что договор не содержит явного указания на срок освоения арендованного земельного участка, на который ссылаются в департаменте. Следовательно, нельзя утверждать, что пропуск срока освоения земельного участка на 9 лет, учитывая его передачу в 2016 году, является обоснованным.
Важно различать между собой термины «неиспользование земельного участка по назначению в течение трех лет» и «неосвоение», поскольку последнее не может быть основанием для законодательного предположения о существенном нарушении договора.
Главная цель, которую преследует арендодатель при досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, заключается в том, чтобы вернуть землю в общественное пользование, которая из-за бездействия арендаторов находится в запустении и не используется по назначению.
Необходимо учитывать сохранение баланса между общественными и личными интересами, поскольку земля является природным объектом и ресурсом, а также предметом общественных отношений и гражданских прав.
Высший суд в своих постановлениях подтверждал, что расторжение соглашений, влекущее за собой серьезные последствия для обеих сторон, как, например, прекращение правовых отношений, рассматривается в качестве крайней меры, применяемой к недобросовестному партнёру, в случае, если все остальные методы воздействия исчерпаны, а сохранение контрактных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В процессе реализации проектов застройщики сталкиваются с определенными рисками, поскольку законодательство и судебная практика не устанавливают четкого перечня мер, которые необходимо принять для подтверждения добросовестности арендатора при использовании земельного участка. Хотя статья 45 Земельного кодекса определяет трехлетний срок с момента начала использования участка, это не означает, что арендатор имеет полную свободу действий и может бесконечно продлевать данный период. Согласно позиции Верховного Суда о важности учета как частных, так и общественных интересов, такое утверждение является несправедливым.
Чтобы защитить права публичного субъекта в сложившейся ситуации, необходимо выполнить определенные действия.
В соответствии с 9 пунктом 22 статьи Закона об аренде, преждевременное прекращение контракта аренды участка, заключенного на срок свыше 5 лет, может быть осуществлено арендодателем только через судебное решение, если арендатор существенно нарушил условия контракта.
Таким образом, в данной ситуации расторжение арендного договора должно осуществляться в соответствии с общими принципами гражданского права, а не напрямую ссылаясь на статьи 45-46 Гражданского кодекса.
В завершение следует отметить, что существующее законодательство и практика судов имеют различные толкования, поэтому важно четко определить понятия «использование» и «освоение» земельного участка в законодательстве. В противном случае будет сложно достигнуть баланса интересов сторон контракта, что часто приводит к нестабильности положения арендаторов.
Обращаем внимание на решения Арбитражного суда Московского округа, вынесенные 30 августа 2021 года по делу № А41-70644/2020 и 9 декабря 2021 года по делу № А41-9676/2021.
Постановление № Ф08-2997/2020 было принято 14 июля 2020 года в рамках дела № А32-21612/2019.
17 июня 2022 года Волго-Вятским окружным арбитражным судом было вынесено постановление под номером Ф01-1413/2022 по делу А82-6475/2021.
Распоряжение о выпуске от 7 октября 2021 года под номером Ф10-4060/2021 относится к делу под номером А84-6451/2020.
В решениях судов содержатся разнообразные определения. Например, в решении от 26 августа 2016 года № 309-ЭС16-10089 по делу № А76-4474/2015, в решении от 23 июня 2017 года № 307-ЭС17-7469 по делу № А52-2120/2016, в решении от 26 июня 2020 года № 309-ЭС20-8626 по делу № А07-15516/2019, а также в решении от 20 декабря 2021 года № 308-ЭС21-23577 по делу № А32-20603/2020.
Организация надзора за использованием земельной площади
В данном разделе мы рассмотрим основные принципы и механизмы, которые обеспечивают контроль за пользованием земельным участком. Этот процесс необходим для обеспечения соблюдения установленных правил и условий аренды, а также для предотвращения негативных последствий нецелевого использования территории.
| Мониторинг | Постоянное наблюдение за состоянием земельного участка с целью выявления любых неправомерных действий или нарушений. |
| Контрольные проверки | Плановые осмотры и проверки соответствия использования земли установленным требованиям и условиям контракта. |
| Документальное оформление | Контроль за правильностью оформления всех необходимых документов, связанных с использованием земельного участка. |
| Обратная связь | Взаимодействие с арендаторами для оперативного выявления и устранения нарушений, а также обсуждения возможных улучшений в использовании территории. |
Эффективное управление земельным участком требует строгого контроля и надзора за его использованием. Только так можно обеспечить соблюдение законодательства, сохранить природные ресурсы и избежать потенциальных конфликтов между арендодателем и арендатором.
Применение арендованного участка для сельского хозяйства
Один из способов эффективного использования земли, предоставленной в аренду, заключается в развитии сельского хозяйства.
Выращивание сельскохозяйственных культур на арендованном участке позволяет не только получить дополнительный доход, но и повысить плодородие почвы и улучшить экологическую обстановку в окружающей местности.
Сельское хозяйство на арендованной территории может быть организовано как для собственных нужд, так и для коммерческой цели, что позволит увеличить прибыль от использования земли.
Организация строительства на арендованной территории
- Планирование строительства. Определение необходимых ресурсов, разработка дизайна и выбор оптимальной строительной технологии.
- Подготовка места под строительство. Очистка территории, проведение инженерных изысканий и создание фундамента.
- Выбор материалов и оборудования. Подбор качественных строительных материалов и техники для обеспечения долговечности и безопасности строения.
- Организация строительных работ. Координация деятельности различных специалистов, контроль за сроками и качеством выполнения работ.
- Соблюдение строительных норм и правил. Учитывание законодательных требований и стандартов при проведении строительства.
Эффективная организация строительства на арендованной территории позволит достигнуть оптимальных результатов и обеспечить безопасность объектов. Каждый этап строительства требует внимательного контроля и профессионального подхода для успешной реализации проекта.
Организация строительства на арендованной территории
В данном разделе будет рассмотрено, каким образом можно планировать и осуществлять строительство на арендованной земле. Речь пойдет о правилах и требованиях, которые необходимо соблюдать при возведении различных объектов на арендованном участке, чтобы все процессы проходили в соответствии с законодательством и без нарушений.
Организация строительства на арендованной территории включает в себя не только выбор места для строительства и подготовку проектной документации, но также обеспечение безопасности и экологической чистоты. Важное значение имеет также осуществление контроля за выполнением всех строительных работ и соблюдением установленных норм и правил.
Строительство на арендованной земле может быть как временным, так и постоянным, в зависимости от целей и задач арендатора. При этом важно учитывать все особенности территории и проводить необходимые исследования, чтобы избежать возможных негативных последствий для окружающей среды и обеспечить устойчивое развитие.